在日前召開的中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)工作座談會(huì)上，央行提出將加大對(duì)保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，并提出“滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求”。幾乎同時(shí)，各地對(duì)于首套房貸款回復(fù)基準(zhǔn)利率甚至出現(xiàn)優(yōu)惠的消息不斷傳出。主流分析人士認(rèn)為，央行“差別化住房信貸政策”是信貸資源有保有壓的具體體現(xiàn)，并不意味著房地產(chǎn)信貸的全面松動(dòng)。

    首套剛需房貸恢復(fù)優(yōu)惠

    事實(shí)上，2011年部分銀行首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍或1.05倍，據(jù)記者去年進(jìn)行的多次調(diào)查，北京市的各銀行即使調(diào)高了利率，“額度”仍然不寬裕，實(shí)際基本并未放款，只是告知客戶需要“排隊(duì)”。但從今年開始，多數(shù)銀行將首套房利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率。記者詢問的多家國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行人士表示，首套房貸確實(shí)已經(jīng)開始執(zhí)行基準(zhǔn)利率，但沒有其他優(yōu)惠。

    “年初額度比較寬裕，又趕上政策支持，目前得到的通知是對(duì)于首套房貸款可以回歸基準(zhǔn)利率。雖然我們網(wǎng)點(diǎn)目前還沒有開始放款，但我知道其他網(wǎng)點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)開始了。”某股份制銀行客戶經(jīng)理告訴記者。另?yè)?jù)調(diào)查，部分銀行對(duì)于首套房房貸客戶的利率優(yōu)惠可以達(dá)到8.5折，經(jīng)調(diào)查一些外資銀行對(duì)于部分認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)客戶首套房貸款可以優(yōu)惠，首套房貸利率最低可以打九折。

    事實(shí)上，央行是繼住建部之后再次釋放滿足首套房貸需求的信號(hào)，這也使市場(chǎng)對(duì)于首套房利率放開的預(yù)期進(jìn)一步增加。

    根據(jù)某房地產(chǎn)網(wǎng)站關(guān)于民眾對(duì)央行提出的滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求的看法調(diào)查，結(jié)果并不樂觀，高達(dá)60%的人認(rèn)為對(duì)目前的高房?jī)r(jià)沒有壓制效果，29%的人認(rèn)為對(duì)自己買房沒有什么幫助，只有9%左右的人認(rèn)為是時(shí)候入手，達(dá)到了自己的預(yù)期。

    但有房地產(chǎn)專家認(rèn)為，在目前房?jī)r(jià)已有明顯回落，積蓄已久的購(gòu)房需求亟待釋放的情況下，信貸政策向首次購(gòu)房人群的傾斜，有助于購(gòu)房需求的釋放，成交量也將逐步回暖，今年二三月份在全國(guó)多個(gè)城市或?qū)⒂型瓉順鞘行￡?yáng)春。

    開發(fā)貸仍然較緊

    雖然首套房貸確實(shí)出現(xiàn)松動(dòng)，但據(jù)記者從銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商兩方面了解到的信息表明，房地產(chǎn)開發(fā)貸仍然額度緊張，且主要集中于保障房領(lǐng)域。

    “現(xiàn)在資金確實(shí)緊張，大家普遍采用先走量，看回籠資金不夠，再走點(diǎn)價(jià)，不行的話再放量，這樣的循環(huán)形式。換句生動(dòng)點(diǎn)的話說，現(xiàn)在大家都在‘扛著’。但是現(xiàn)在我們公司都感覺資金緊張，中小型的企業(yè)肯定受不了。實(shí)際上，現(xiàn)在大公司都已經(jīng)在通過信托、房地產(chǎn)基金等形式籌集資金，準(zhǔn)備今年下半年開始并購(gòu)小公司了?！蹦持康禺a(chǎn)企業(yè)人士向記者透露。

    “開發(fā)貸這塊，我們一向謹(jǐn)慎，根據(jù)政策導(dǎo)向，我們現(xiàn)在更多關(guān)注的是保障房、廉租房。據(jù)我了解，房地產(chǎn)開發(fā)貸即使有，也數(shù)額不大，且采用的是銀團(tuán)貸款的形式?！蹦彻煞葜沏y行信貸部人士透露。

    房貸調(diào)控長(zhǎng)期化

    針對(duì)目前的市場(chǎng)情況，著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人士葉檀認(rèn)為，抑制投機(jī)投資性需要是促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的前提，采取措施增加普通商品房供給、做好保障房建設(shè)和管理，是房地產(chǎn)市場(chǎng)著陸的墊子。各地鼓勵(lì)剛性需求的信號(hào)已經(jīng)非常明顯。在抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求的同時(shí)，鼓勵(lì)剛性需求、建設(shè)保障房成為確保房地產(chǎn)軟著陸的抓手。

    而對(duì)各地紛紛出臺(tái)的維護(hù)剛需的措施，葉檀認(rèn)為，此舉顯示決策層要保證房地產(chǎn)業(yè)“軟著陸”的思路：“既要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，又要保持房地產(chǎn)的安全交易量，避免鋼鐵、水泥、家電、有色金屬等行業(yè)被房地產(chǎn)市場(chǎng)拖下水，讓房地產(chǎn)拖垮了整體經(jīng)濟(jì)?！?/p>

    葉檀的說法得到了記者從某開發(fā)商處得到的消息的印證。該人士表示：“實(shí)際上，去年我們已經(jīng)得到這樣的消息，調(diào)控政策肯定今年不會(huì)改變，但會(huì)有‘開口’。這也與多家公司判斷一致，因?yàn)楫吘狗康禺a(chǎn)占GDP比重接近20%，與裝備制造業(yè)一樣地位穩(wěn)固，短期內(nèi)被新行業(yè)取代的可能性不大，國(guó)家調(diào)控應(yīng)該是長(zhǎng)期過程?！?/p>

    1月7日，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，今年要繼續(xù)加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，保證在6月底前實(shí)現(xiàn)40個(gè)主要城市的聯(lián)網(wǎng)。一直難以推出的房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)要在短短半年內(nèi)成功，覆蓋除拉薩外的省會(huì)城市以及房?jī)r(jià)過高的熱點(diǎn)城市，顯然是為精準(zhǔn)調(diào)控、抑制在全國(guó)范圍內(nèi)炒房做基礎(chǔ)鋪墊。截至1月7日，2011年開始限購(gòu)的46個(gè)城市，全部在2012年繼續(xù)維持之前的政策力度。據(jù)此，葉檀認(rèn)為，放松首套房貸決不意味著調(diào)控政策的放松，相反，意味著調(diào)控政策的長(zhǎng)期化，有關(guān)方面希望化解房地產(chǎn)調(diào)控帶來的負(fù)面沖擊，以免調(diào)控半途而廢。