“嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。”溫家寶總理5日所作的政府工作報(bào)告中，用短短40個(gè)字展示了政府加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的決心。

    面對(duì)依舊從緊的政策，房地產(chǎn)行業(yè)在2012年里該如何應(yīng)對(duì)、如何轉(zhuǎn)型就成了業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。近日，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心、中國(guó)指數(shù)研究院聯(lián)合主辦，搜房網(wǎng)與北京青年報(bào)參與承辦的第十二屆中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)在北京國(guó)貿(mào)大酒店舉行。包括萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、中海、龍湖等品牌房企代表及銀行界、投資界代表，就房企轉(zhuǎn)型和房?jī)r(jià)走勢(shì)的話題進(jìn)行了探討。

    ●房?jī)r(jià)繼續(xù)下降幅度不會(huì)超過(guò)20%

    2011年，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜多變的大環(huán)境下，從一紙限購(gòu)開(kāi)始，限價(jià)、限貸等一系列調(diào)控政策使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展腳步逐漸放慢。業(yè)界普遍意識(shí)到，傳統(tǒng)的發(fā)展模式已難以適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，“轉(zhuǎn)型”正在成為整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)不得不探索的命題。

    對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)走向，中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)、搜房控股董事長(zhǎng)莫天全在會(huì)上表示，在房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松的大背景下，整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)行軌跡有規(guī)律可循。他預(yù)測(cè)，2012年“剛性”需求住宅政策還將獲得微調(diào)，并不僅僅局限于首套房貸回歸基準(zhǔn)利率。此外，保障房政策還將成為長(zhǎng)期國(guó)策，今年開(kāi)工建設(shè)的保障房建設(shè)將與去年持平。

    另外，在土地供應(yīng)方面，由于地方政府土地財(cái)政壓力加劇，土地供應(yīng)量將有所增加，長(zhǎng)期沒(méi)有新增供應(yīng)的城區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊也將被放入市場(chǎng)。例如北京近期就推出了東城區(qū)地塊，意在引發(fā)開(kāi)發(fā)商的購(gòu)地積極性。不過(guò)，目前來(lái)看，土地價(jià)格將持續(xù)下降，土地成交量有望逐漸回升。

    對(duì)于商品房市場(chǎng)，莫天全認(rèn)為，新房的價(jià)格將持續(xù)下跌，但幅度不會(huì)超過(guò)20%，交易量在1月份達(dá)到谷底，未來(lái)市場(chǎng)的成交量或許會(huì)小幅回升，但整體仍在低成交徘徊。二手房的情況與新房類似，價(jià)格仍持續(xù)下跌。對(duì)于今年可能買(mǎi)房的人群組成，莫天全認(rèn)為，限購(gòu)政策下，外地投資需求將進(jìn)一步壓縮，本地購(gòu)房者的比例會(huì)有所增加，住宅存量成交周期會(huì)因此而增長(zhǎng)，資金鏈緊張的項(xiàng)目可能會(huì)因?yàn)殇N售周期延長(zhǎng)不得不大幅降價(jià)。

    ●貸款政策有望松動(dòng) 70%房企面臨轉(zhuǎn)型

    對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)資金密集型行業(yè)來(lái)講，貨幣政策牽系著房企生存的根本。對(duì)于今年的貨幣政策，中國(guó)國(guó)際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生認(rèn)為，根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)，今年的貨幣政策仍將以寬松為主，貸款相對(duì)去年將更加容易，國(guó)民生產(chǎn)總值預(yù)測(cè)增長(zhǎng)8.4%，通脹將降到3.5%。雖然房企的資金面仍不樂(lè)觀，但抓住機(jī)遇的房企也將迎來(lái)新拐點(diǎn)。

    對(duì)于房企該如何應(yīng)對(duì)今年仍將堅(jiān)持的調(diào)控，首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光、萬(wàn)科集團(tuán)(萬(wàn)科藍(lán)山萬(wàn)科幸福匯)執(zhí)行副總裁毛大慶等業(yè)內(nèi)專家均認(rèn)為，今年房企的戰(zhàn)略重心將轉(zhuǎn)入二三線城市，與一線城市交易量低谷徘徊相比，二三線城市將成為房企重要的資金來(lái)源。億城集團(tuán)董事總裁馬寅更是笑稱，“未來(lái)十年所有的開(kāi)發(fā)商30%上天堂，70%下地獄?！眹?yán)峻的行業(yè)形勢(shì)對(duì)于房企來(lái)說(shuō)是危機(jī)也是轉(zhuǎn)機(jī)，不想“下地獄”就應(yīng)該思考轉(zhuǎn)型。

    與開(kāi)發(fā)商的緊迫相比，研究機(jī)構(gòu)對(duì)于市場(chǎng)走向仍比較樂(lè)觀。北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是長(zhǎng)期看好的，還會(huì)有黃金十年。但市場(chǎng)的健全還需要很長(zhǎng)的時(shí)間，但基于市場(chǎng)的不斷完善，房?jī)r(jià)也不可能再出現(xiàn)明顯的快速攀升。

    ●上月“百城價(jià)格指數(shù)”顯示“跌”已成樓市主流

    3月1日，由中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的“2月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)”再次印證了開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的悲觀預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，2012年2月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比1月下跌0.30%，這已是連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比下跌，跌幅創(chuàng)2011年9月開(kāi)始下跌以來(lái)最高水平。總體來(lái)看，“跌”已成各地樓市的主旋律。

    價(jià)格方面，全國(guó)100個(gè)城市2月份平均住宅價(jià)格為人民幣8767元/平方米，較1月份的人民幣8793元/平方米下降0.3%，跌幅較1月份的0.18%有所擴(kuò)大。對(duì)于普遍受關(guān)注的十大重點(diǎn)城市住宅價(jià)格，同樣出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。2月十大城市住宅均價(jià)為15516元/平方米，環(huán)比上月下跌0.31%，跌幅較上月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)。十大城市住宅均價(jià)環(huán)比再次全線下跌。

    價(jià)格的持續(xù)下跌，也帶動(dòng)了北京等城市成交量的明顯回升，樓市也進(jìn)入新一輪推盤(pán)和促銷，招商、保利、萬(wàn)科、金地等大型知名房企降價(jià)幅度明顯。

    對(duì)此，莫天全認(rèn)為，目前雖然眾多房企參與降價(jià)，但就北京而言，還未形成“降價(jià)潮”。一般來(lái)看，“降價(jià)潮”是否來(lái)臨要看是否符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是在一個(gè)市場(chǎng)范圍內(nèi)，降價(jià)樓盤(pán)數(shù)量達(dá)到市場(chǎng)一半以上；二是從效果角度來(lái)看，能夠達(dá)到宏觀市場(chǎng)均價(jià)下降10%-15%以上的，就叫“降價(jià)潮”。如果不能，那只能叫局部降價(jià)，目前只是五環(huán)外，個(gè)別房企和個(gè)別樓盤(pán)在做降價(jià)，“降價(jià)潮”還沒(méi)有形成。他認(rèn)為，雖然在2012年初樓市“降價(jià)潮”還難以出現(xiàn)，但是購(gòu)房人可以選擇個(gè)別房企大幅降價(jià)的樓盤(pán)。