每年的9、10月份都是樓市傳統(tǒng)旺季，也是一年中選房購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)。在史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策影響下，今年的“金九銀十”還會(huì)如期而至嗎？

    購(gòu)房者還是怕漲

    市場(chǎng)狂熱時(shí)，往往是開(kāi)發(fā)商叫嚷房?jī)r(jià)要漲，購(gòu)房者期盼房?jī)r(jià)下跌。如今調(diào)控政策出臺(tái)已經(jīng)4個(gè)多月，政策“冷風(fēng)”頻吹，買(mǎi)賣(mài)雙方心態(tài)“對(duì)調(diào)”。

    婺城區(qū)某小鎮(zhèn)來(lái)金華工作的小張夫妻，辛苦工作幾年后手頭有了一些積蓄，能購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)在50萬(wàn)元以?xún)?nèi)的房子。小夫妻原本打算觀望到年底，等房?jī)r(jià)降了再出手。但他們一直關(guān)注的西關(guān)附近某小區(qū)的房源，6月份降了點(diǎn)價(jià)，7月以后價(jià)格又升回去了。夫妻倆怕房?jī)r(jià)不降反漲，打算趁現(xiàn)在價(jià)格平穩(wěn)，抓緊買(mǎi)房。小張夫妻的心態(tài)代表了不少剛性需求客戶(hù)的心態(tài)：2008、2009年時(shí)，他們?cè)欢儒e(cuò)失買(mǎi)房良機(jī)，今年出手則果斷得多。

    另?yè)?jù)了解，上周末，市區(qū)一些在售樓盤(pán)的人氣明顯比前段時(shí)間要旺，成交量也有所回升。如市區(qū)江南板塊的冠達(dá)·滿(mǎn)庭芳上周末就成交了10套，最近幾乎每天都有成交。該小區(qū)的地段、品質(zhì)及學(xué)區(qū)等因素還是很受購(gòu)房者認(rèn)可的。婺城新區(qū)的藍(lán)灣國(guó)際推出了最后一期高層住宅，雖說(shuō)均價(jià)已賣(mài)到6000元/平方米，但成交情況也還不錯(cuò)。同一板塊的新悅·潤(rùn)居，上周六組織了一次看房活動(dòng)，100多名看房客戶(hù)中，有30多名表示出明確的購(gòu)房意向。不少看房客戶(hù)表示，總價(jià)40萬(wàn)元就能在新悅·潤(rùn)居購(gòu)買(mǎi)一套二室二廳的高層住宅，這樣的價(jià)格還是挺有吸引力的。

    房地產(chǎn)大佬看跌

    與此相反，不少房地產(chǎn)大佬卻對(duì)后市行情看跌。日前，萬(wàn)科董事局主席王石在接受采訪時(shí)表示，一線城市房?jī)r(jià)下調(diào)的空間有10%~15%。據(jù)說(shuō)這個(gè)觀點(diǎn)得到不少開(kāi)發(fā)商和代理商的認(rèn)同。近日，上海一項(xiàng)針對(duì)本地84家開(kāi)發(fā)商的問(wèn)卷調(diào)查也顯示，六成開(kāi)發(fā)商認(rèn)為今年“金九”不會(huì)到來(lái)。不少開(kāi)發(fā)商擔(dān)心一旦形成價(jià)格持續(xù)下跌預(yù)期，新一輪觀望將再度形成，于是“能降而不降”。

    8月29日，一向?qū)χ袊?guó)住房市場(chǎng)問(wèn)題保持積極觀察和踴躍發(fā)言態(tài)度的SOHU中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹對(duì)未來(lái)一年房?jī)r(jià)的走向作出了明確預(yù)測(cè)：未來(lái)一年內(nèi)中國(guó)住房市場(chǎng)的價(jià)格和成交量都會(huì)下跌，而下跌幅度預(yù)計(jì)將回到2009年初的水平。潘石屹這番明確的“看跌”預(yù)測(cè)，引發(fā)一片嘩然。

    在潘石屹的這篇博客中，主要觀點(diǎn)是從今年第四季度將開(kāi)始實(shí)施的一系列政策,如加大保障性住房建設(shè)、銀監(jiān)會(huì)“三個(gè)辦法一個(gè)指引”、住建部對(duì)預(yù)售收入監(jiān)管的辦法以及清理閑置土地等，都將對(duì)未來(lái)一年住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生下跌的壓力。

    一向與“小潘”來(lái)往密切，卻習(xí)慣唱“黑臉”的另一位談房?jī)r(jià)“名人”———華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也趕緊對(duì)此發(fā)表了看法。任志強(qiáng)也認(rèn)為房?jī)r(jià)三四季度會(huì)下跌，早就在“國(guó)十條”之后多次呼吁適度調(diào)整了。其實(shí)房?jī)r(jià)已出現(xiàn)了下降，一是在CPI和PDI高漲中不升就是降了。二是開(kāi)盤(pán)價(jià)大大降低，但在指數(shù)統(tǒng)計(jì)中無(wú)法體現(xiàn)，這個(gè)降價(jià)被忽略了。三是房?jī)r(jià)全國(guó)差別巨大，區(qū)域性供求關(guān)系和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)差別巨大，出現(xiàn)了有升有降的分化，因此指數(shù)統(tǒng)計(jì)上也會(huì)出現(xiàn)正負(fù)差之和歸零的問(wèn)題。于是已經(jīng)出現(xiàn)的下降被增長(zhǎng)掩蓋了。四是局部地區(qū)的銷(xiāo)售回升正是來(lái)自房?jī)r(jià)下降產(chǎn)生的影響，這些部分城市的回升不是房?jī)r(jià)上升的前兆而是降價(jià)的效果。

    任志強(qiáng)認(rèn)為，降價(jià)是為避免政府出臺(tái)更加嚴(yán)厲的政策。開(kāi)發(fā)商如果繼續(xù)不“從”，很可能被繼續(xù)出臺(tái)的政策打壓。

    是“金”是“銅”看政策臉

    市區(qū)婺商地產(chǎn)負(fù)責(zé)人朱浩明認(rèn)為，政策出臺(tái)之初，購(gòu)房者心理因素可能造成區(qū)域短期成交下滑，但經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的適應(yīng)，成交往往迅速恢復(fù)。第四季度初，如果調(diào)控政策稍有放松，前期積壓已久的購(gòu)買(mǎi)力可能會(huì)得到充分釋放。

    也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以下幾個(gè)條件只要出現(xiàn)一個(gè)，本輪調(diào)控就將結(jié)束：一是房?jī)r(jià)下跌達(dá)到?jīng)Q策人的心理價(jià)位；二是政策保障房建設(shè)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性重大進(jìn)展；三是中國(guó)金融業(yè)特別是資本市場(chǎng)難以忍受；四是實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到影響并波及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

    聯(lián)盛機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人王健分析認(rèn)為，從目前市場(chǎng)的供應(yīng)量來(lái)看，9月份上市的普通住宅樓盤(pán)并不多，購(gòu)房者將不得不到二手房市場(chǎng)尋尋覓覓，因此市場(chǎng)對(duì)“金九銀十”的感觸不會(huì)太深。如果房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊，在下半年庫(kù)存放大和資金收緊的雙重壓力作用下，可能出現(xiàn)成交量繼續(xù)低迷和房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性下降局面。不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此持相反觀點(diǎn)，認(rèn)為今年的“金九銀十”將會(huì)如期而至。9月成交量開(kāi)始回升，小面積、低總價(jià)普通住宅出現(xiàn)供不應(yīng)求；10月恰逢我市舉辦房交會(huì)，普通住宅的熱銷(xiāo)也會(huì)帶動(dòng)高檔住宅的銷(xiāo)售。到年底成交量的上升有可能會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上升。

    文/圖 戴偉文