隨著各地陸續(xù)公布年度保障房建設(shè)計(jì)劃，大干快上保障性住房已在緊鑼密鼓進(jìn)行中。不管是土地供應(yīng)，還是多元化籌集建設(shè)資金和房源，地方政府都給予了大力保障。

    作為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段，保障性住房近兩年開(kāi)始大規(guī)模建設(shè)和入市。那么保障性住房在樓市調(diào)控中究竟扮演何種角色？在未來(lái)的樓市格局中處于何種位置？厘清這一定位不僅有助于保證各地保障房建設(shè)的積極性和投入水平，也有利于充分發(fā)揮保障性住房的保障和調(diào)控作用。

    業(yè)界人士認(rèn)為，保障性住房的首要作用是分流市場(chǎng)需求，合理配置住房資源。作為基本的生活必需品，住房資源這塊蛋糕如何分配，決定著全社會(huì)居住需求的滿足程度。保障性住房建設(shè)旨在形成一個(gè)對(duì)各類需求層次全面覆蓋的住房供應(yīng)體系。

    當(dāng)前一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，許多一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民的支付能力。盡管居民收入也在增長(zhǎng)，但是始終跟不上房?jī)r(jià)上漲的步伐。如果把商品房?jī)r(jià)格對(duì)應(yīng)的收入水平劃一道線，中等收入群體游離在這道線的邊緣，屬于潛在消費(fèi)需求者，一般被解讀為剛性需求，成為開(kāi)發(fā)商不降價(jià)的依據(jù)和借口。如果商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)回調(diào)，一部分中等收入者的購(gòu)買力會(huì)重新由線下回到線上。

    但是，在房?jī)r(jià)過(guò)高的一線城市，低收入人群則完全被擠出市場(chǎng)，喪失了購(gòu)房能力。與此同時(shí)，高收入群體卻依靠強(qiáng)大的購(gòu)買力，擁有著超出正常居住需求的住房資源，并在過(guò)去幾年中把投資需求過(guò)度放大，造成了房?jī)r(jià)泡沫以及資源分配的不合理，廣為詬病的空置率是最好的例證。而事實(shí)上，在商品房市場(chǎng)中，住房資源有自動(dòng)向高收入人群集中的內(nèi)在動(dòng)力。因此，要保障低收入人群的基本居住需求，必須運(yùn)用保障性住房這一"看得見(jiàn)的手"來(lái)調(diào)控住房資源分配，通過(guò)這一具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)的住房品種來(lái)滿足商品房覆蓋不到的人群的居住需求。

    在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，人口加速向城市轉(zhuǎn)移，隨著畢業(yè)大學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工和創(chuàng)業(yè)人員增多，居住需求越來(lái)越大，人員的復(fù)雜化也決定了需求層次的不同，但我們的商品房市場(chǎng)以及租賃市場(chǎng)卻沒(méi)有及時(shí)跟上進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，造成了夾心層的不斷出現(xiàn)和擴(kuò)大。比如，即使是租房，進(jìn)城農(nóng)民工的支付能力也與一線城市的租金水平相背離，造成了"蟻?zhàn)?、"鼠族"的居住條件。

    而保障性住房正是要彌補(bǔ)這一細(xì)分市場(chǎng)功能的欠缺，公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的設(shè)計(jì)和種類劃分，都是為了滿足各類需求，合理分配住房資源，同時(shí)通過(guò)分流部分需求，減輕商品房房?jī)r(jià)調(diào)控的壓力。

    不僅如此，隨著保障性住房覆蓋面增加以及在住房總體供應(yīng)中的占比提高，政府對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控能力也會(huì)不斷增強(qiáng)，保障性住房作為平抑房?jī)r(jià)重要籌碼的分量越來(lái)越重。當(dāng)前盡管調(diào)控政策不斷出臺(tái)，但政府始終缺少能夠明顯影響開(kāi)發(fā)商行為的籌碼，房?jī)r(jià)回調(diào)存在著很大阻力。作為與商品房完全不同的住房品種，保障性住房與商品房既是互補(bǔ)關(guān)系，也在一定程度上展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房形成擠出效應(yīng)，從而影響開(kāi)發(fā)商的定價(jià)。

    而且，樓市調(diào)控一直強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)要控制在一個(gè)合理水平，那么，在不同區(qū)域、不同地段，什么價(jià)位是合理水平，一直缺乏明確的參照系。有專家建議，保障房可以根據(jù)不同位置進(jìn)行差異化定價(jià)，并在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的區(qū)塊優(yōu)先布局，拉低對(duì)周邊房?jī)r(jià)的預(yù)期。

    長(zhǎng)期來(lái)看，保障性住房的大量建設(shè)將會(huì)形成規(guī)模效應(yīng)，促成住房供應(yīng)雙軌制。尤其對(duì)于二三線城市而言，防止步一線城市的"后塵"，出現(xiàn)房?jī)r(jià)與收入水平背離和大量夾心層，保障性住房的作用不可或缺。

    當(dāng)前二三線城市樓市中泡沫較少，購(gòu)房需求以周邊城鎮(zhèn)及入城務(wù)工人員的自住需求為主。而且由于土地資源的稀缺性，在城鎮(zhèn)化和土地開(kāi)發(fā)的快速推進(jìn)過(guò)程中，土地升值是必然趨勢(shì)。按照"面粉價(jià)格決定面包價(jià)格"的道理，二三線城市商品房?jī)r(jià)格上漲還將是長(zhǎng)期趨勢(shì)。要覆蓋多元化、多層次的住房需求，保障性住房在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的地位必須突出。

    另外一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，隨著收入提高以及創(chuàng)業(yè)人員的增多，居民的收入水平也在不斷變化。要確保有限的保障房資源能夠配置到與之相匹配的、最需要的人群，各城市除了要在土地和資金上給予保障外，還要對(duì)各類人群的收入水平和支付能力進(jìn)行深入調(diào)研摸底，制定合理的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。只有針對(duì)不同群體的需求提供不同類型的住房才能提高住房資源的利用效率，減少保障房申請(qǐng)和分配中的尋租現(xiàn)象，這是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次矛盾的重要途徑。