東莞日本碼內(nèi)衣裁剪公仔，廣州英國(guó)碼內(nèi)衣立裁公仔

近年來(lái)我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中依舊處在“外部環(huán)境無(wú)明顯改善”、“商業(yè)模式無(wú)根本創(chuàng)新”、“行業(yè)格局無(wú)重大調(diào)整”的“三無(wú)”窘境中。日前，武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研討會(huì)上發(fā)布數(shù)據(jù)稱，未來(lái)三年，武漢將有400多萬(wàn)平方米的巨量商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，很多城市的商業(yè)地產(chǎn)都面臨過(guò)量化、泡沫化、同質(zhì)化。 


　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平(微博)表示，東莞日本碼內(nèi)衣裁剪公仔，廣州英國(guó)碼內(nèi)衣立裁公仔商業(yè)地產(chǎn)想要脫離“三化”的泥淖，實(shí)體商業(yè)應(yīng)在變革、創(chuàng)新方面下功夫，與更多的產(chǎn)業(yè)，如旅游、社保、公共服務(wù)等相結(jié)合，做到一加一減這兩個(gè)方面，加法是指將業(yè)態(tài)多樣化，減法則是將綜合型商業(yè)變?yōu)橹黝}型商業(yè)。 


　　目前，購(gòu)物中心扎堆競(jìng)爭(zhēng)加劇，加之電商沖擊，大多數(shù)商場(chǎng)都把引進(jìn)餐飲作為“救命稻草”，有的比例達(dá)到50%。單純強(qiáng)化餐飲占比會(huì)降低購(gòu)物中心坪效，且具有時(shí)段性特征，客流并不穩(wěn)定。餐飲業(yè)優(yōu)勝劣汰異常殘酷，承租能力不高，也加大了購(gòu)物中心的調(diào)整成本。商業(yè)專家認(rèn)為，購(gòu)物中心的“體驗(yàn)式消費(fèi)”要走出“餐飲化”的誤區(qū)，餐飲配套以不超過(guò)20%為佳。 


　　購(gòu)物中心的“體驗(yàn)功能”，可以通過(guò)完善社會(huì)功能強(qiáng)化。如引進(jìn)社保機(jī)構(gòu)、車管所、婚姻登記處，甚至辦證中心等城市公共服務(wù)項(xiàng)目，以此增強(qiáng)購(gòu)物中心的生活黏性，讓購(gòu)物中心成為人們生活中離不開、省不了的“必需品”。王永平認(rèn)為，電商很難做到增強(qiáng)消費(fèi)者的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)服務(wù)，這也是O2O經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)所在。 


傳統(tǒng)地產(chǎn)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)是一種趨勢(shì)。地產(chǎn)四大天王“金招保萬(wàn)”中，金地在2010年就明確商業(yè)地產(chǎn)是集團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展的方向，今后5年每年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例保持在20%左右 招商地產(chǎn)建立了住宅開發(fā)+商業(yè)開發(fā)與持有的發(fā)展模式，未來(lái)其商業(yè)地產(chǎn)占比將提高到10%以上 保利則表示未來(lái)3-5年商業(yè)物業(yè)投資比例高達(dá)30%。而高調(diào)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)萬(wàn)科，開始強(qiáng)化商用物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的能力，并稱萬(wàn)科將在定位、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)、融資等領(lǐng)域?qū)嵺`獨(dú)特的“萬(wàn)科之路”。 


　　在這輪商業(yè)地產(chǎn)掘金潮中，一二線城市已經(jīng)趨于飽和，三四線城市已經(jīng)成為了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的激戰(zhàn)之地。東莞日本碼內(nèi)衣裁剪公仔，廣州英國(guó)碼內(nèi)衣立裁公仔值得注意的是開發(fā)商的布局已經(jīng)顯現(xiàn)，首次高調(diào)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)科，在深圳的首個(gè)萬(wàn)科廣場(chǎng)在龍崗，而商業(yè)地產(chǎn)大鱷萬(wàn)達(dá)在廊坊等城市落地了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)……可以說(shuō)在布局中一致的是選擇了非核心區(qū)域，印證了業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)的一二線城市偏遠(yuǎn)區(qū)域與三四線城市的核心區(qū)域?qū)⑹窍乱粋€(gè)階段商業(yè)地產(chǎn)激戰(zhàn)之地的說(shuō)法。 


　　典型案列：陽(yáng)泉濱河世紀(jì)城 


　　是三四線城市首個(gè)商業(yè)綜合體的典型代表 


　　山西陽(yáng)泉濱河世紀(jì)城是三四線城市首個(gè)商業(yè)綜合體的典型代表，陽(yáng)泉是我國(guó)最大的無(wú)煙煤生產(chǎn)基地之一，境內(nèi)多種礦產(chǎn)資源豐富成為陽(yáng)泉發(fā)展的經(jīng)濟(jì)支柱。在首次考察的時(shí)候，張建華就覺得這個(gè)純粹還沒(méi)有商業(yè)綜合體的城市有著很大的消費(fèi)潛力，張建華是RET睿意德西南大區(qū)總經(jīng)理，在此之前，他在一家知名公司擔(dān)任主管，負(fù)責(zé)山西陽(yáng)泉濱河世紀(jì)城的全稱顧問(wèn)代表。 


　　在對(duì)這個(gè)超大體量的項(xiàng)目進(jìn)行了全方位的考察后，張建華和他的團(tuán)隊(duì)給出了以大比例的餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)，提高項(xiàng)目吸引力的策略，除此之外，他建議以主力店持有方式，注重節(jié)點(diǎn)位置規(guī)劃，更兼以打造具有現(xiàn)代流行元素的地標(biāo)性建筑，樹立陽(yáng)泉商業(yè)的標(biāo)桿項(xiàng)目。 


　　這個(gè)策略方向讓開發(fā)商一開始有所顧忌，怕投入成本較大而后期招商盈利難，事實(shí)證明這些擔(dān)憂是多余的，在張建華和他的團(tuán)隊(duì)一手運(yùn)營(yíng)喜愛，陽(yáng)泉濱河世紀(jì)城成功招商了沃爾瑪，肯德基等國(guó)際品牌首次進(jìn)入三線城市，創(chuàng)造了三線商鋪同期價(jià)格超越一線城市得奇跡。2009年開業(yè)后，7個(gè)月營(yíng)業(yè)額就達(dá)3.5億元，在陽(yáng)泉市排名第一，趕超石家莊較、太原市等同類商業(yè)項(xiàng)目，成為業(yè)內(nèi)成功的商業(yè)案列。 


　　市場(chǎng)機(jī)遇：三四線城市 


　　需要下沉的百貨業(yè)和開發(fā)商一拍即合 


　　隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，三、四線城市的優(yōu)勢(shì)和商業(yè)價(jià)值正在全面凸顯。特別是江浙等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的一些地級(jí)市，長(zhǎng)治、西昌這樣的旅游型城市……一邊是巨大的消費(fèi)潛力，東莞日本碼內(nèi)衣裁剪公仔，廣州英國(guó)碼內(nèi)衣立裁公仔一邊是設(shè)施落后業(yè)態(tài)單一的傳統(tǒng)商業(yè)，巨大反差讓開發(fā)企業(yè)感到商機(jī)無(wú)限。 


　　無(wú)獨(dú)有偶，一家證券研究所研究報(bào)告指出，目前國(guó)內(nèi)三四線城市的商業(yè)市場(chǎng)如同五年前的二線城市、兩三年前的中西部城市一樣，具有“需求快速增長(zhǎng)、供給相對(duì)缺乏”等特點(diǎn)，而那些率先下沉圈地的公司培育期短、回報(bào)豐厚。 


　　同時(shí)，往往商業(yè)綜合體主力店的百貨業(yè)態(tài)也在面臨著新的調(diào)整。在一年一度的中國(guó)百貨業(yè)高峰論壇上，中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楚修齊就2012年中國(guó)百貨行業(yè)的發(fā)展作了專題報(bào)告。楚修齊在報(bào)告中說(shuō)，2012年，僅百貨協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的81家大中型零售企業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這些企業(yè)去年的銷售總額同比增長(zhǎng)只有8.92%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2011年22.2%的增幅。與此同時(shí)，這81家企業(yè)利潤(rùn)總額同比下降了6.14%，利潤(rùn)率更是大降了20.21%。這和RET睿意德在去年年底年度報(bào)告中提出的百貨業(yè)態(tài)面臨擠壓是對(duì)應(yīng)的，在國(guó)內(nèi)一二線城市，百貨行業(yè)受到越來(lái)越多的擠壓，可以說(shuō)業(yè)態(tài)模式逐漸式微。尋找三四線城市的發(fā)展機(jī)遇就成為百貨業(yè)態(tài)必然選擇。 


　　百貨行業(yè)尋找三四線城市，也讓商業(yè)綜合體看到了機(jī)遇，廣百股份CEO黃永志就坦言，在低線城市的發(fā)展，廣百將主要以購(gòu)物中心、綜合體的形態(tài)去發(fā)展。“需要下沉的零售商和正在向三四線拓展的房地產(chǎn)商一拍即合”業(yè)內(nèi)人士如是評(píng)價(jià)道。 


　　風(fēng)險(xiǎn)并存：一片處女地 


　　照搬一線城市模式出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)危機(jī) 


　　近年來(lái)，隨著成都的發(fā)展加速，成都商業(yè)綜合體可以說(shuō)是遍地開花，王府井購(gòu)物中心坐守南二環(huán)、萬(wàn)象城雄霸東二環(huán)，九方購(gòu)物中心、奧克斯廣場(chǎng)、仁和春天國(guó)際廣場(chǎng)在城南形成瓜分天下之勢(shì)，大有比拼成都春熙路騾馬市商圈的氣勢(shì)。 


　　越來(lái)越多的開發(fā)企業(yè)關(guān)注三線甚至四線城市，是因?yàn)檫@里的商業(yè)綜合體還是一片處女地，比起一二線城市有更為廣闊的發(fā)展空間。張建華認(rèn)為縣級(jí)，地級(jí)城市的商業(yè)開發(fā)完全照搬北京的新光天地等一線城市的模式是會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的。很多三四線城市的開發(fā)商都覺得自己財(cái)力充足，著力打造一流的商業(yè)綜合體，同時(shí)覺得銷售沒(méi)問(wèn)題。 


　　對(duì)于綜合體，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)董事長(zhǎng)萬(wàn)建林曾有一番形容綜合體的話在業(yè)內(nèi)廣為流傳，“做住宅地產(chǎn)是小學(xué)生，做商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生，做綜合體是研究生。東莞日本碼內(nèi)衣裁剪公仔，廣州英國(guó)碼內(nèi)衣立裁公仔”可見做綜合體其實(shí)和住宅存在根本差別。在長(zhǎng)期致力與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的張建華來(lái)看，三四線城市的開發(fā)企業(yè)多數(shù)具備較強(qiáng)拿地能力和開發(fā)能力，但缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的根本理解，加之資金實(shí)力不夠雄厚，更缺乏商業(yè)招商能力和運(yùn)營(yíng)能力，像綜合體這類高層次商業(yè)開發(fā)的難度較大。 


　　綜合體是一個(gè)系統(tǒng)工程，從最初的項(xiàng)目選址，到后期的招商過(guò)程，以及后期的物業(yè)運(yùn)營(yíng)都很關(guān)鍵，其中一個(gè)環(huán)節(jié)處理不好，都會(huì)影響后面的進(jìn)程。在很多三四線城市，許多開發(fā)商都是在并不具備綜合體開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的情況下進(jìn)入市場(chǎng)。在張建華看來(lái)，東莞日本碼內(nèi)衣裁剪公仔，廣州英國(guó)碼內(nèi)衣立裁公仔很多做住宅的開發(fā)商卻在開發(fā)商業(yè)時(shí)依然根據(jù)容積率、地塊等已有的住宅經(jīng)驗(yàn)來(lái)建造商業(yè)地產(chǎn)，在后期招商的時(shí)候喜歡沃爾瑪?shù)却祟愔髁Φ陙?lái)招攬人氣，這樣卻失掉了對(duì)很多“次主力店”塑造的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致三五年之內(nèi)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)危機(jī)。